物業(yè)服務合同糾紛雖然矛盾不大、案情簡單、涉案金額較小，但卻成為困擾業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的重要問題。近年來，通海法院通過訴前調(diào)解、普法宣傳等多舉措著力化解物業(yè)糾紛，2022年至今，通海法院共受理物業(yè)服務合同糾紛395件，其中，訴前調(diào)解成功196件，訴前調(diào)解成效顯著；訴中調(diào)撤149件，調(diào)撤率75%。為保障物業(yè)服務企業(yè)良性發(fā)展、維護社會和諧穩(wěn)定夯實了基礎(chǔ)。

一、關(guān)口前移，從源頭化解矛盾。

精準“把脈”，找準切入點、結(jié)合點、著力點，妥善化解矛盾沖突，大力開展物業(yè)糾紛化解工作，為維護社會和諧穩(wěn)定提供司法保障。設立訴源治理工作站，深入推進物業(yè)糾紛訴前調(diào)解工作，通過調(diào)解、協(xié)商等多元化方式處理物業(yè)管理相關(guān)矛盾和問題，將物業(yè)糾紛案件處理的關(guān)口前移，推動物業(yè)糾紛源頭化解、實質(zhì)化解。經(jīng)過工作站訴前調(diào)解的物業(yè)服務合同糾紛案件，近50%得到妥善化解，受到人民群眾的好評。

二、集中送達，切實提高辦案效率。

因物業(yè)糾紛案件中絕大多數(shù)為物業(yè)公司起訴業(yè)主追索物業(yè)費的案件，雙方積怨較深，法院通過電子送達平臺給業(yè)主推送的法律文書送達成功率較低，考慮到大部分業(yè)主白天上班不在家無法接收法律文書。為了讓案件訴訟程序順利進行，通海法院主動采取“五加二”“白加黑”的送達模式，在做好地址、聯(lián)系電話、證件、文書確認等準備事項后，干警帶著法律文書挨家挨戶開展集中送達，既提高了法律文書送達成功率，又方便了當事人，全力推進審判質(zhì)效提升。

三、以案釋法，營造和諧氛圍。

為更好踐行新時代“楓橋經(jīng)驗”，從根源上化解矛盾糾紛，在調(diào)解過程中，法官和調(diào)解員并不是簡單的說好勸和，而是積極尋找糾紛解決的平衡點和切入點，一方面積極與業(yè)主溝通，告知業(yè)主不履行繳納物業(yè)費用的后果，引導業(yè)主與物業(yè)公司積極溝通，合理表達訴求。另一方面與物業(yè)公司面對面座談交流，指出物業(yè)公司存在的管理漏洞和服務缺陷，提醒他們從自身剖析問題，重視業(yè)主訴求，完善物業(yè)服務機制，暢通溝通渠道。圍繞群眾關(guān)心的熱點現(xiàn)象、重點法律問題現(xiàn)場答疑解惑，以案釋法，切實增強了物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商和業(yè)主法律意識，促進企業(yè)守法經(jīng)營，業(yè)主依法履行義務，營造了和諧的社會氛圍。

（通�？h人民法院 沈長虹）